Глубокая проверка недвижимости перед покупкой
Полный юридический аудит объекта в Сочи за 3–5 рабочих дней. Выявляем риски, о которых продавец и агент не скажут. Результат — письменное юридическое заключение с рекомендациями. Особенно актуально для покупателей из других регионов.
Для кого
Если вы собираетесь купить недвижимость в Сочи — сначала проверьте.
Покупаете квартиру, дом или участок в Сочи и живёте в другом городе.
Объект с историей: было несколько собственников, наследство, раздел имущества.
Дом или пристройка, которые вызывают вопросы — узаконены ли полностью.
Апартаменты, таунхаус или секция в «домах гостиничного типа».
Участок с недостроем или объектом, уже возведённым без документов.
Быстрая сделка: продавец торопит, скидка — хочется убедиться, что повод не в проблемах.
Что входит в экспертизу
Право собственности и история сделок
Выписка ЕГРН, цепочка переходов права, основания регистрации. Смотрим, нет ли признаков недействительности предыдущих сделок.
Обременения и аресты
Залоги, ипотеки, аресты, запреты на сделки, исполнительные производства. Включая скрытые — через базы ФССП и банкротств.
Судебные споры
Проверяем продавца и объект во всех судах РФ. Оспаривание сделок, споры с соседями, наследственные разбирательства, дела о сносе.
Градостроительные ограничения
Территориальная зона, ВРИ участка, красные линии, охранные зоны, прибрежная защитная полоса. Для Сочи — критически важно.
Соответствие объекта документам
Сверяем фактические параметры (этажность, площадь, назначение) с ЕГРН и техпаспортом. Выявляем незаконные перепланировки и пристройки.
История владельца
Банкротство, судимости, участие в ликвидированных юрлицах, семейное положение (согласие супруга, брачные договоры).
Правоспособность продавца
Действительность паспорта, дееспособность, наличие полномочий (если продаёт по доверенности — проверяем её отдельно).
Итоговое заключение
Документ на 5–10 страниц: сводка рисков, рекомендации по сделке — от «можно покупать» до «отказаться» или «покупать с условиями». С цитатами источников.
Кейс: проверка спасла 18 млн ₽
Участок с идеальным ГПЗУ, но со скрытой сельхоззоной в новом генплане Сочи
Исходные данные. Иногородний покупатель выбрал участок в Сочи для строительства дома. Все стандартные документы выглядели безупречно: выписка из ЕГРН — земли населённых пунктов, ВРИ «ИЖС», ГПЗУ — идеальный, с понятными параметрами застройки. Продавец подтверждал готовность к немедленному строительству.
Что нашли. В новом генеральном плане Сочи, утверждённом 27 декабря 2023 года, участок отнесён к функциональной зоне сельхозназначения. По позиции Верховного Суда РФ генплан имеет приоритет над ПЗЗ и ГПЗУ — и независимо от записей в ЕГРН строительство невозможно: администрация откажет в уведомлении. Ключевая особенность: форма ГПЗУ функциональную зону генплана не выводит — собственник, проверяющий участок сам, этой коллизии не увидит.
Результат. Клиент отказался от сделки и сохранил инвестиционный капитал. Позже купил другой участок — уже с нашей проверкой через функциональное зонирование генплана.
Срок проверки: 5 рабочих дней. Актуально для Сочи: после нового генплана 2023 более 5 550 га земель возвращены в сельхозназначение.
Процесс проверки
Обращение
Присылаете нам данные объекта: адрес, кадастровый номер или ссылку на объявление.
Запрос документов
Получаем от продавца или сами собираем нужные выписки. Оплачиваем госпошлины.
Экспертиза
Команда работает 3–5 дней. По критичным находкам — сообщаем сразу, не дожидаясь отчёта.
Заключение
Получаете документ с оценкой рисков и рекомендациями. При желании — созвон для разбора.
Коротко о важном
В чём отличие от экспресс-проверки за 10 000 ₽?
Глубокая проверка (от 30 000 ₽, 3–5 дней) — полный юридический аудит перед подписанием договора: история сделок, смежные объекты, судебные дела, детальный разбор градостроительных рисков. Письменное юридическое заключение с рекомендациями. Если после экспресса нужен полный аудит по тому же объекту в течение 14 дней — стоимость экспресса засчитывается. Подробнее об экспресс-проверке →
Я живу в Москве, объект в Сочи. Как будет проходить работа?
Что вы сделаете, чего не сделает риелтор?
А если объект окажется «с проблемами», но я всё равно хочу его купить?
Сколько стоит проверка квартиры vs. дома с участком?
Можете ли сопроводить саму сделку?
Что если за 3–5 дней продавец уйдёт с другим покупателем?
Если собираетесь покупать — и сразу оформлять
Проверка показывает, что с объектом. Дальше — регистрация перехода права, кадастровые работы, согласования с Росреестром. Всё это мы делаем в рамках услуги «Оформление земли и объектов» и можем вести сделку от проверки до получения выписки.
Пришлите ссылку на объект или кадастровый номер
Мы ответим в течение рабочего дня — оценим объём проверки и назовём точную стоимость. Часто на этом этапе уже видны первые красные флаги.
Самый частый запрос — проверка за 2–3 дня до внесения задатка. Принимаем такие случаи в приоритет.
Пример из практики
Как глубокая проверка останавливает потенциально катастрофическую сделку.
Кейсы публикуются в обобщённой форме с учётом адвокатской тайны. Описываются реальные правовые механизмы, используемые в нашей практике.