Своевременное приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования, зачем это нужно и как избежать проблем

Владельцы земельных участков часто сталкиваются с вопросом: «Можно ли построить магазин на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, или развести огород на территории, предназначенной для коммерции?»
Ответ на данный вопрос зависит от вида разрешенного использования земельного участка - ключевого параметра, который определяет, как именно разрешено использовать ваш участок. Игнорирование этого обстоятельства может привести к серьезным правовым и финансовым последствиям. 

Почему важно своевременно корректировать вид разрешенного использования и как это сделать?
Вид разрешенного использования (ВРИ) - установленная законом категория, которая определяет допустимые способы эксплуатации земельного участка. 
Например, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); личное подсобное хозяйство (ЛПХ); сельскохозяйственное использование; коммерческая застройка и другие.
Вид разрешенного использования указывается в кадастровом паспорте и Едином государственном реестре недвижимости. Если вы используете землю не по назначению, например, открыли кафе на участке под ИЖС, это является нарушением законодательства.

Почему важно своевременно менять вид разрешенного использования?

Избежание штрафов.
За нецелевое использование земли предусмотрены следующие санкции.
В случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка:
- на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей;
- на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей;
- на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, 
В случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка:
- на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей;
- на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
- на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

• Легализация деятельности.

Без соответствия вида разрешенного использования вы не получите разрешение на строительство, подключение коммуникаций или ввод объекта в эксплуатацию.

• Снижение риска споров.

Соседи или проверяющие органы могут инициировать судебные разбирательства, требующие приостановки вашей деятельности.

• Повышение стоимости участка.

Участок с подходящим видом разрешенного использования проще продать или использовать в качестве залога.

Как изменить вид разрешенного использования?
Процедура зависит от категории земли и местных правил землепользования. Основные шаги:

• Необходимо проверить Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Уточнить в местной администрации, какие виды разрешенного использования допустимы для вашей зоны.

• Подать заявление в уполномоченные органы, к которому необходимо приложить: выписку из ЕГРН; обоснование необходимости изменения вида разрешенного использования, сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.  

• Участвуйте в публичных слушаниях, если требуется. Для условно-разрешенных видов разрешенного использования земельного участка необходимо согласование с жителями или органами власти.

• Внесите изменения в ЕГРН. После удовлетворения требований, содержащихся в заявлении, Росреестр актуализирует данные об участке.

• Указанная процедура занимает от 1 до 3 месяцев. В сложных случаях (например, изменение категории земли) - до полугода.

Последствия игнорирования вида разрешенного использования

- штрафы и обязательство восстановить исходное состояние участка (например, снос незаконной постройки);
- блокировка сделок - невозможность продать, сдать в аренду или застраховать участок;
- проблемы с банками - отказ в кредитовании под залог земли.

Пример из практики: владелец участка под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) организовал автосервис. После жалобы соседей суд обязал его прекратить деятельность и выплатить штраф 200 тыс. руб.

Рекомендации собственникам:
- регулярно проверяйте актуальность ВРИ в ЕГРН;
- планируя новую деятельность (стройку, бизнес), уточняйте допустимые ВРИ;
- при сложностях обращайтесь к кадастровым инженерам или юристам.

И в заключении хочется отметить, что своевременное приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с фактическим использованием участка - не формальность, а способ защитить себя от рисков. Потратив несколько месяцев на оформление документов, можно избежать многолетних споров и потерь. 

Помните: законопослушное использование земли сохранит ваш бюджет и нервы!

Проверьте свой участок сегодня - завтра может быть поздно!